Trois centsmètres

Il y a une dizaine d'années, un acquéreur m'a lâché une phrase que je n'ai jamais oubliée : on ne passe pas de Lattre, c'est pour les ploucs. L'avenue de Lattre de Tassigny n'a pourtant rien d'une frontière. C'est une avenue, avec des rues perpendiculaires de part et d'autre et, très souvent, le même bâti aux mêmes époques. Elle séparait néanmoins deux mondes — dans la tête des acheteurs, ce qui revient au même.

Je viens d'y vendre une villa à 2,3 millions d'euros, côté Ondines. Du mauvais côté, donc, selon la géographie mentale d'il y a dix ans. Et si cette même villa s'était trouvée cent mètres plus loin, de l'autre côté de l'avenue, elle serait sans doute devenue inabordable.

C'est tout le sujet de ce texte. À La Baule, les frontières du marché ne figurent pas au cadastre. Elles ont une histoire, elles vivent dans les têtes, et elles bougent — parfois très vite.

La règle des trois cents mètres

S'il ne fallait retenir qu'une seule chose, ce serait celle-ci : trois cents mètres de la plage, et le tout à pied. C'est la règle qui commande la majorité des arbitrages bauloIs, et elle explique à elle seule des écarts que rien d'autre ne justifie — ni la surface, ni l'année de construction, ni la qualité des prestations.

Dans cette bande, on paie la marche à pied. On la paie en mètres carrés qu'on n'aura pas, en terrain plus étroit, en rue plus resserrée, en voisin plus proche, en stationnement compliqué l'été. Au-delà, le rapport s'inverse : le budget rachète de l'espace, du calme, un jardin, une piscine.

La bonne question, en rendez-vous, n'est donc jamais « quelle maison puis-je acheter ? ». C'est : qu'est-ce que j'accepte de perdre ? Les acquéreurs qui répondent honnêtement à celle-là trouvent vite. Les autres visitent pendant deux ans.

Pourquoi un prix au mètre carré ne veut rien dire

Vous ne trouverez pas de prix au mètre carré dans cet article, et ce n'est pas de la coquetterie. J'explique généralement pourquoi avec deux exemples que mes clients retiennent mieux que n'importe quel tableau.

Le premier. Prenez une maison aux prestations irréprochables — mettons, des robinets en or — construite au bord d'une grande voie ferrée. Affichez-la à cent : personne n'en veut. Descendez-la à cinquante : un passionné de trains finira par l'acheter. Les robinets en or n'auront rien changé à l'affaire. Seul l'emplacement se paie. Le reste se négocie.

Le second. Dans une même rue, je ne peux décemment pas proposer au même prix une villa de plain-pied de cent mètres carrés exposée plein sud, et une villa de cent mètres carrés répartis sur trois niveaux et orientée plein nord. Même commune, même rue, même surface, même ligne dans une base de données. Deux biens qui n'ont rien à voir.

Un prix moyen au mètre carré agrège ces deux villas. C'est précisément pour cela qu'il ne sert à rien — sinon à donner à un vendeur une certitude fausse, et à un acquéreur une déception programmée.

Trois La Baule

On parle de La Baule comme d'une ville. Sur le terrain, il y en a trois, avec trois vies différentes, trois clientèles et trois logiques de prix. S'y ajoutent des quartiers qui ne se rattachent à aucune des trois — et c'est souvent là que se jouent les choses intéressantes.

Escoublac — le bourg

À Escoublac, on n'achète pas la mer. On achète une vie de bourg : les commerces du quotidien, l'école, les voisins qu'on connaît. C'est moins balnéaire, et les prix s'en ressentent — dans le bon sens pour l'acquéreur. Davantage de mètres carrés, davantage de terrain, souvent une piscine, et la plupart du temps pour bien moins d'un million.

C'est aussi, très majoritairement, de la résidence principale. Un acquéreur venu chercher une maison de vacances n'y met généralement pas les pieds — à tort, d'ailleurs, quand son budget ne suit pas ailleurs et qu'il tient absolument à un jardin.

Le centre — les Arbres et les Oiseaux

Le centre s'organise autour de deux axes : l'avenue du Général de Gaulle, qui fonctionne comme une galerie commerciale à ciel ouvert, et le marché, place des Gourmets, ouvert tous les matins des vacances de printemps au 15 septembre, puis à la Toussaint et à Noël. La flânerie avenue de Gaulle et le marché du dimanche matin sont, littéralement, ce que les gens achètent ici.

Il se divise en deux quartiers que l'on reconnaît aux noms de rues. Le quartier des Arbres — les platanes, les bouleaux. Le quartier des Oiseaux — les mouettes, les albatros, les pélicans. Ce sont les secteurs les plus chers de la ville après Benoît, et pour une raison unique : on y est à pied de tout.

Le prix de cette proximité se lit dans le plan : rues étroites, promiscuité plus forte, terrains sensiblement plus petits qu'aux Pins. C'est l'arbitrage central du marché baulois, et il n'a pas de bonne réponse — seulement une réponse juste pour chaque famille.

Les Pins — le lotissement Lajarrige

Aux Pins, on achète l'odeur de La Baule. Ce n'est pas une image : les pins maritimes, l'air marin, le calme des avenues. Et l'avenue Lajarrige à deux pas, avec ses commerces de bouche, ses supérettes, ses restaurants et quelques boutiques — une vraie vie de quartier, celle que les citadins venus de Paris, Bruxelles, Rennes, Genève ou Nantes recherchent précisément.

La différence avec le centre tient en une phrase : à budget égal, on y trouve une maison plus grande sur un terrain plus grand. Le tout à pied y est un peu moins immédiat, la vie un peu plus calme. Beaucoup de familles considèrent que c'est le meilleur compromis de la baie. Elles n'ont pas tort.

Les quartiers qui ne rentrent dans aucune case

Benoît

Benoît est à part, et pas seulement par le prix. C'est un lotissement où subsiste un garde du parc, et où les propriétaires sont réunis dans une association syndicale — l'ASAP, association syndicale autorisée des propriétaires de la plage Benoît. Le détail que peu d'acquéreurs connaissent avant de signer : cette association est juridiquement un établissement public à caractère administratif. Tout propriétaire situé dans le périmètre en est membre d'office, les notaires lui notifient les mutations, et la redevance syndicale est recouvrée par le Trésor public. On n'adhère pas à Benoît : on en hérite en achetant.

Cette redevance finance l'entretien de l'Esplanade et du Jardin Benoît, la maison du quartier, les tennis. C'est une charge réelle, à intégrer au budget — et, en contrepartie, ce qui maintient le quartier dans l'état où il est.

Son front de mer est unique dans la baie : le seul face à la mer sans voiture, avec une plage au sable très fin. Trop fin pour certains, d'ailleurs, et compliqué dès qu'il y a du vent. C'est un endroit à part, extrêmement agréable — et c'est là que se pratiquent les valeurs les plus hautes du littoral baulois.

Le Grand Clos et les Ondines

Le Grand Clos jouxte Benoît, mais de l'autre côté de l'avenue de Lattre de Tassigny. Les Ondines fonctionnent selon les mêmes codes : une avenue et ses rues perpendiculaires, le long du même axe. Le bâti est plutôt celui des années cinquante et, si l'on en croit la mémoire locale, il doit beaucoup à la reconstruction de Saint-Nazaire et au relogement de ses habitants. D'où une réputation longtemps populaire — et l'histoire du « on ne passe pas de Lattre ».

Cette réputation a sauté. La flambée qui a suivi 2020 a fait ce que trente ans de discours n'avaient pas fait : elle a rendu la frontière économiquement absurde. Ces secteurs sont aujourd'hui très mixtes, et l'on y trouve aussi bien de la maison des années cinquante que des villas contemporaines à plusieurs millions. Une frontière mentale ne tombe jamais par conviction. Elle tombe quand le mètre carré d'en face devient inaccessible.

Les Hauts de La Baule

Entre le bourg d'Escoublac et le centre, les Hauts sont le quartier résidentiel par excellence — celui où nous vivons, nous, les locaux. Grands terrains, villas avec piscine, quasiment que de la résidence principale, et cinq minutes de vélo pour rejoindre le centre. C'est le secteur qui répond le mieux à la question « je veux de l'espace, mais je ne veux pas vivre loin » — et il est très largement sous-considéré par les acquéreurs extérieurs, qui n'en connaissent pas l'existence.

Beslon

Beslon se trouve derrière la voie ferrée, zone artisanale comprise. Pendant des décennies, cela a suffi à le classer parmi les quartiers délaissés. Deux aménagements ont tout changé : le passage au-dessus de la gare et la gare nord, qui ont transformé l'accès au quartier et rapproché d'un coup la plage et l'avenue du Général de Gaulle.

Le reste a été fait par la période post-Covid et l'engouement pour les secteurs encore accessibles. Beslon monte, et il monte vite. C'est le seul quartier de La Baule où l'on peut encore acheter en pariant sur ce qu'il sera dans dix ans plutôt que sur ce qu'il est aujourd'hui.

Le front de mer, du simple au triple

Le front de mer mérite d'être traité à part, parce qu'il traverse toutes les zones et obéit à sa propre hiérarchie. Elle est brutale : d'un bout à l'autre de la baie, les valeurs vont grossièrement du simple au triple, avec les immeubles en vagues à un extrême et Benoît à l'autre.

Ce rapport de un à trois n'a rien à voir avec la distance à la mer — tous ces biens ont la mer devant eux. Il tient à la résidence elle-même, à l'étage, à la qualité architecturale de l'immeuble, aux prestations, à la présence ou non d'une voiture sous les fenêtres. Deux appartements de surface identique, tous deux face à la baie, peuvent tripler de valeur en changeant simplement d'adresse. C'est la démonstration la plus nette qui soit de ce que j'écrivais plus haut sur les prix au mètre carré.

Ce qui a changé en dix ans

Le mouvement de fond est celui-ci : La Baule compte aujourd'hui presque autant de résidences principales que de résidences secondaires. C'est un basculement considérable pour qui a connu la décennie précédente, où le secondaire régnait sans partage et où la ville se vidait dix mois sur douze.

Les conséquences se lisent partout. Les quartiers autrefois jugés périphériques — Beslon, le Grand Clos, les Ondines — se sont remplis de familles à l'année. Les Hauts de La Baule ont confirmé leur statut. La prime de Benoît, longtemps considérable, tend à se lisser avec les quartiers du centre. Et les frontières mentales qui organisaient le marché depuis trente ans se sont déplacées en cinq ans.

Pour un vendeur, cela signifie une chose simple : si votre estimation date d'avant 2020, elle ne dit plus rien du marché actuel — dans un sens comme dans l'autre. Pour un acquéreur, cela signifie que les bonnes affaires ne sont plus là où les guides les placent, et qu'il faut accepter de regarder des quartiers dont personne ne lui a parlé.

Dans les deux cas, la règle des trois cents mètres reste le meilleur point de départ. Le reste est affaire d'arbitrage — et l'arbitrage, lui, se discute. Parlons de votre projet si vous voulez savoir où votre budget vous place réellement dans cette carte.